Korkeimman oikeuden ennakkopäätös kiinteistöriidassa KKO 2014:70
Asian taustaa ja kysymyksenasettelu
1. Kari ja Taina P (ostajat) ovat 18.5.2009 ostaneet Marja-Leena ja Reijo R:ltä kiinteistön 455 000 euron kauppahinnalla. Ostajat ja Marja-Leena ja Reijo R ovat 17.8.2009 tehneet sopimuksen kaupanteon jälkeen havaittujen virheiden korvaamisesta. Sopimuksen mukaan Marja-Leena ja Reijo R maksoivat ostajille virheiden kertakaikkisena korvauksena 15 000 euroa. Samalla sovittiin, että osapuolilla ei ollut korvauksen suorittamisen jälkeen mitään vaatimuksia toisiaan kohtaan. 2. Ostajat ovat 26.1.2012 vireille tulleessa kanteessaan vaatineet hinnanalennusta ja toissijaisesti vahingonkorvausta kiinteistön kaupan kohteessa ilmenneiden uusien salaisten virheiden perusteella. Kanne on kohdistunut Marja-Leena R:ään sekä Reijo R:n kuolinpesän osakkaisiin, jotka Marja-Leena R:n ohella ovat Jarkko Tapani R ja Teija Maarit H (myyjät). Myyjät ovat vastustaneet kannetta vedoten 17.8.2009 päivättyyn sopimukseen, jolla ostajat olivat luopuneet oikeudestaan esittää kiinteistön kauppaan liittyviä vaatimuksia. 3. Korkeimman oikeuden ratkaistavana on kysymys siitä, onko asianosaisten välistä 17.8.2009 päivättyä sopimusta pidettävä maakaaren 2 luvun 9 §:n 2 momentissa tarkoitettuna kiinteistön kauppakirjan täydennyksenä vai itsenäisenä kiinteistön virheiden korvaamista koskevana sopimuksena, ja kysymys siitä, ovatko ostajat sopimuksella sitovasti luopuneet oikeudestaan esittää kiinteistön kauppaan liittyviä vaatimuksia. Mikäli sopimus katsottaisiin kauppakirjan täydennykseksi, tulisi vielä arvioitavaksi kysymys siitä, onko sopimuksen sisältämä vastuunrajoitus ollut maakaaren 2 luvun 9 §:n 2 momentin edellyttämällä tavalla yksilöity. Sopimuksen sovittelusta ei Korkeimmassa oikeudessa ole enää kysymys, koska tältä osin käräjäoikeuden välituomioon ei ollut haettu muutosta. Oikeudellisen arvioinnin lähtökohdat 4. Maakaaren 2 luvun 9 §:n 1 momentin mukaan myyjän ja ostajan on täytettävä velvoitteensa sopimuksen mukaisesti, jollei jäljempänä toisin säädetä. Säännöksen 2 momentin mukaan sopimuksella saadaan poiketa tämän lain mukaan myyjälle tai ostajalle kuuluvista oikeuksista ja velvoitteista. Ostajan 17 - 34 §:n mukaisia oikeuksia voidaan rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla hänen asemansa poikkeaa laissa säädetystä. 5. Maakaaren mainitun pykälän säätämiseen johtaneessa hallituksen esityksessä todetaan, että myyjän ja ostajan velvoitteet määräytyvät ensisijaisesti heidän tekemänsä sopimuksen perusteella. Sopimuksella tarkoitetaan sekä kauppakirjaa että sitä täydentäviä muita sopimuksia. Sopimusta tulkitaan yleisten sopimusoikeudellisten periaatteiden mukaisesti (HE 120/1994 vp s. 45). 6. Kiinteistön kaupan yhteydessä osapuolet voivat sopia sopimusrikkomusten seuraamuksista lain säännöksistä poikkeavalla tavalla esimerkiksi korvaamalla hinnanalennus ja vahingonkorvaus kiinteämääräisellä sopimussakolla (HE 120/1994 vp s. 45). 7. Korkein oikeus toteaa, että hallituksen esityksessä mainittujen yleisten sopimusoikeudellisten periaatteiden mukaisesti sopimuksen tulkinnan lähtökohtana on sopimuksen sanamuoto. Sopimuksen tulkinta-aineistona huomioon otettavan aineiston on pitänyt olla käsillä sopimuksen päättämisen yhteydessä ja aineiston on tullut olla molempien sopijapuolten tiedossa. Tämän lisäksi sopimusosapuolten sopimuksen päättämisen jälkeisellä toiminnalla voi kuitenkin olla vaikutusta sopimuksen tulkintaan silloin, kun sen perusteella voidaan tehdä päätelmiä osapuolten tarkoituksesta sopimusta päätettäessä. Sopimuksen tulkinta ja sitovuuden arviointi 8. Asianosaisten 17.8.2009 tekemä sopimus on otsikoitu "Rakennusvirheen sopiminen". Sopimuksen mukaan kaupan kohteessa oli 18.5.2009 tehdyn kiinteistökaupan jälkeen todettu virheitä päärakennuksen lattian pohjarakenteissa sekä lämminvesivaraajan sijainnissa ja vesisuojauksessa. Sopimuksessa on sovittu, että ostaja vastaa korjaustöiden suorittamisesta ja kaikista tarvittavista materiaaleista omalla kustannuksellaan. Myyjän tuli maksaa ostajalle virheistä kertakaikkisena korvauksena 15 000 euroa. Samalla on sovittu, että korvauksen suorittamisen jälkeen osapuolilla ei ole mitään vaatimuksia toisiaan kohtaan kiinteistön kaupan osalta. Sopimuksen osapuolten yhteisestä tarkoituksesta sopimusta laadittaessa ei ole esitetty näyttöä. 9. Asiassa on ensiksi arvioitava, onko sopimusta pidettävä hovioikeuden katsomin tavoin kiinteistön kauppakirjan täydennyksenä vai tähän nähden itsenäisenä sovintosopimuksena. Sopimuksen luonteeseen itsenäisenä sovintosopimuksena viittaa ensinnäkin se, että sopimuksessa on ollut kysymys kaupan jälkeen todettujen virheiden korvaamisesta. Käsitystä sopimuksen itsenäisestä luonteesta kauppakirjaan nähden tukee myös se, että kauppahinta on maksettu kokonaisuudessaan kaupantekohetkellä ja omistusoikeus on samalla siirtynyt ostajille. Myös kiinteistön hallinta on siirtynyt ostajille pian kaupanteon jälkeen. Virheiden korvaamista koskeva sopimus on tehty noin kolme kuukautta kiinteistön kaupan jälkeen tilanteessa, jossa ostajat olivat esittäneet korvausvaatimuksen kaupan kohteessa hallinta-aikanaan havaitsemiensa virheiden perusteella. 10. Kysymys ei ole ollut kiinteistön kaupalle tyypillisestä tilanteesta, jossa osapuolet olisivat sopimuksin ennakollisesti varautuneet kiinteistöllä mahdollisesti ilmenevien virheiden korvaamiseen. Osapuolten 17.8.2009 tekemän sopimuksen perusteella ei voida tehdä päätelmiä heidän tarkoituksestaan kaupan tekohetkellä, vaan kyse on ollut kaupan jälkeen syntyneen riitaisuuden sovinnollisesta ratkaisemisesta. 11. Sopimus vastaa muotoilultaan tavanomaista sovintosopimusta myös siinä mielessä, että siinä on sitouduttu kertakaikkiseen korvaukseen ja samalla luovuttu korvausta vastaan oikeudesta esittää muita vaatimuksia kiinteistön kaupan osalta. 12. Asiassa on tämän jälkeen ratkaistava, onko sopimuksella ostajien väittämällä tavalla sovittu vain todettujen virheiden korvaamisesta vai ovatko ostajat samalla luopuneet esittämästä muita vaatimuksia kiinteistökaupasta. Korkein oikeus katsoo, että sopimuksen otsikointi ja virheiden yksilöinti sopimuksessa sinänsä tukevat ostajien tulkintaa. Sopimuksessa on kuitenkin nimenomaisesti sovittu paitsi sopimuksessa yksilöityjen virheiden korjaamisvastuusta ja virheiden perusteella suoritettavasta kertakaikkisesta korvauksesta, samalla myös siitä, että korvauksen suorittamisen jälkeen osapuolilla ei ole mitään vaatimuksia toisiaan kohtaan mainitun kiinteistökaupan osalta. Myyjät ovat siten sopimuksen mukaan edellyttäneet suorittamansa kertakaikkisen korvauksen vastineeksi sitä, että ostajat luopuvat esittämästä mitään muita vaatimuksia kiinteistön kaupan osalta. 13. Johtopäätöksenä Korkein oikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin, että 17.8.2009 tehty sopimus ei ole ollut maakaaren 2 luvun 9 §:n 2 momentissa tarkoitettu kauppakirjaa täydentävä sopimus vaan kauppakirjaan nähden itsenäinen sopimus. Tällaisen sopimuksen sitovuus ei tule arvioitavaksi välittömästi maakaaren kiinteistön kauppaa koskevien säännösten vaan yleisten sopimusoikeudellisten periaatteiden nojalla. Korkeimmassa oikeudessa ei ole esitetty seikkoja, joiden perusteella sopimusta olisi pidettävä sitomattomana. Koska ostajat ovat sopimuksen ehdon mukaisesti sitoutuneet olemaan esittämättä mitään vaatimuksia kiinteistön kaupan osalta, he ovat näin sitovasti luopuneet oikeudestaan vaatia kanteella korvausta kiinteistössä ilmenneiden uusien virheiden perusteella. TuomiolauselmaHovioikeuden päätös kumotaan ja asia jätetään käräjäoikeuden välituomion lopputuloksen varaan. Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Gustav Bygglin, Liisa Mansikkamäki, Jukka Sippo, Ari Kantor ja Tuula Pynnä. Esittelijä Juha Mäkelä. |
Huoltoriitojen sovittelu tuomioistuimessa valtakunnalliseksi
Asiantuntija-avusteista sovittelumenettelyä (ns. Follo-hanke) on kokeiltu vuoden 2011 alusta lukien ensin neljässä ja sen jälkeen lisäksi vielä seitsemässä käräjäoikeudessa eri puolilla maata. Saadut kokemukset ovat olleet myönteisiä. Kokeilun seuranta-aikana valtaosassa huoltoriitoja päästiin sovintoon, ja prosessi oli oikeudenkäyntiin verrattuna sekä nopeampi että edullisempi kaikkien osapuolten kannalta. Suurin osa vanhemmista oli tyytyväisiä sovitteluun.
Huoltoriidan sovittelussa sovittelijana toimii tuomari. Häntä avustaa asiantuntija, jonka keskeinen tehtävä on tuoda sovittelussa esiin lapsen edun kannalta keskeiset seikat ja edistää vanhempien välistä vuorovaikutusta. Asiantuntija-avustajalta edellytetään psykologin, sosiaalityöntekijän tai lastenpsykiatrin koulutusta. Osapuolilla on tuomioistuinsovittelussa oikeus käyttää myös lakimiesavustajaa. Huoltoriitojen tuomioistuinsovittelun tarkoituksena on tarjota erityistä sovittelupalvelua vanhemmille, jotka eivät ole saaneet riittävää apua muista eropalveluista. Ensisijaisesti huolto- ja tapaamisasiat tulee jatkossakin pyrkiä sopimaan kunnallisissa peruspalveluissa. Lakimuutokset ovat tulleet voimaan toukokuun v. 2014 alusta lukien.(Lähde: Oikeusministeriö). |
|
|
