Hovioikeuden tuomio kauppakirjan vastuunrajoituslausekkeen sitovuudestaVaasan hovioikeus 12.9.2018, tuomio nro 396, dnro S 17/412
Satakunnan käräjäoikeuden tuomio 22.3.2017 nro 3795 Asia: Kiinteistöä koskeva riita Käräjäoikeuden selostus asiasta Kantajat (R:t) ovat ostaneet vastaajilta (P:t) 6.7.2012 päivätyllä kauppakirjalla Jämijärven kunnassa sijaitsevan kiinteistön. Kiinteistön pinta-ala on 4.850 neliömetriä, ja sillä sijaitsee vuonna 1973 rakennuttu kesämökki (44 m2, 3h + tupakeittiö) sekä varasto, puucee ja rantasauna. Päärakennuksen rakennuslupa on myönnetty vuonna 1973. Rakennus on ollut kesäkäyttöön tarkoitettu kevytrakenteinen vapaa-ajan rakennus. Toteutunut kauppahinta on ollut 75.000 euroa. Myyntiesitteen mukainen alkuperäinen hintapyyntö on ollut 89.000 euroa, ja päärakennuksen yleiskuntoon esitteen mukaan ollut tyydyttävä. Myyjät ovat saaneet kiinteistön lahjaksi vanhemmiltaan vuonna 1999. Myyjät eivät itse ole juurikaan käyttäneet kiinteistöä omistusaikanaan tai vanhempiensa omistusaikana. Kauppakirjan ehtojen mukaan ostajat ovat tutustuneet kiinteistöön huolellisesti useaan kertaan viimeksi 5.7.2012 yhdessä myyjän kanssa. Ostajat ovat hyväksyneet kiinteistön siinä kunnossa kuin se viimeksi esiteltäessä oli. Kesämökin kunto on ollut kauppakirjan mukaan tyydyttävä, ja rantasaunan kunto on ollut huono. Kiinteistö on ollut kesäisin käytössä vähäisessä määrin, ja talvella ei ole pidetty peruslämpöä. Kauppakirjaan on otettu ehto, jonka mukaan myyjät eivät vastaa iäkkäiden rakennusten kunnostustoimenpiteistä eivätkä mahdollisista piilevistäkään peruskorjaustarpeista. Tiedossa olevien sekä piilovirheiden korjaus- ja muista kustannuksista vastaa ostaja. Kauppakirjan liitteenä on ollut Satakunnan Rakennekuivaus Oy:n 26.5.2011 päivätty kosteusmittauspöytäkirja. Pöytäkirjan mukaan vuonna 1997 on putken rikkoontumisesta johtuen koko rakennuksen alueelta alapohjan rakenteet ja suurimmaksi osaksi seinien alapäiden rakenteet avattu, korjattu ja kuivatettu. Kosteusmittauspöytäkirjassa mainitun vesivahingon korjaamisen yhteydessä alajuoksuja ei ole vaihdettu. Kosteusmittauspöytäkirjan mukaan rakennuksen sisällä on ollut havaittavissa ummehtunutta hajua, joka todennäköisesti on johtunut siitä, että rakennus on ollut talvisin kylmillään. Alajuoksut ovat neljässä mittauspisteessä olleet terveen näköisiä ja poratessa kovia. Yhdessä mittauspisteessä alajuoksu on ollut tummunut, mutta poratessa kova. Keittiön allaskaapin läheisyydessä on havaittu lievää kosteutta, sillä runkovesijohto on vuotanut lastulevyyn. Allaskaapin läheisyydessä olleen kosteuden poistamiseksi on esitetty toimenpide-ehdotukset. Myyjät ovat tehneet pöytäkirjassa ehdotetut toimenpiteet kesällä 2011. Muutoin mökkiä ei ole myyjien omistusaikana remontoitu. Kaupanteon jälkeen ostajat ovat purkaneet kiinteistöllä olleen rantasaunan ja rakentaneet uuden tilalle. Päärakennuksen kunnostustöihin on ryhdytty loppukesällä 2014. Mökissä on levytetty seinät ja laitettu uusi lattiamatto, tehty vesi-wc rakennuksen ulkopuolelle ja uusittu keittiökaapistot. Remontin yhteydessä on uusittu myös vanhat sähköjohdot, jotka on jätetty uusien levyjen alle. Talven kylmänä pitämisen estämiseksi mökkiin on asennettu syksyllä 2014 ilmalämpöpumppu, joka on pitänyt peruslämmön talvisin kymmenessä asteessa. Ostajat ovat teettäneet kesämökissä homekoiratutkimuksen 18.6.2015. Koira on havainnut home- tai mikrobiperäisiä hajuja seitsemässä kohdassa. Havainnot keskittyvät ulkoseinustoille lattian rajaan sekä muurin juureen. MR on soittanut JJP:lle 29.06.2015 ja reklamoinut virheistä. Olohuoneen lattiasta ja seinästä otetussa kahdessa näytteessä on laboratoriotutkimuksissa havaittu viitteitä vauriosta. Rakennuksen luoteisseinän alaosassa ikkunan alapuolella on lahovaurio, joka on syntynyt sadevesien vuodettua seinärakenteisiin. Lisäksi ulkoseinissä ei ole ollut lainkaan tuuletusrakoa, ja alajuoksujen alla ei ole ollut kosteuskatkoa. Kesämökkirakennuksen korjaaminen nykyaikaiset rakennusmääräykset täyttäväksi talviasuttavaksi vapaa-ajan asunnoksi ei ole tarkoituksenmukaista. Vanha mökki onkin nyttemmin kokonaan purettu, ja tilalle on rakennettu uusi. Uuden mökin rakentamisesta aiheutuneet kustannukset ovat olleet 75.026,82 euroa, mutta niihin sisältyy muun muassa uusia huonekaluja ja muuhunkin tarkoitukseen käytettävissä olevia tarvikkeita. Vastaajat ovat 4.11.2015 tarjonneet sovintona 20.000 euron hinnanalennusta, minkä lisäksi osapuolet olisivat itse vastanneet omista asianajoja selvittelykuluistaan. Kantajat eivät ole hyväksyneet ehdotettua sovintoa. Kantajat ovat valmisteluistunnossa 31.1.2017 esittäneet sovintona 25.000 euron hinnanalennusta. Kanteesta Kantajat ovat vaatineet, että vastaajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan heille - hinnanalennuksena 45.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen 6.7.2012 lukien ja laillisine viivästyskorkoineen 26.9.2015 lukien, - MR:n asianosaiskulujen korvauksena 300 euroa laillisine viivästyskorkoineen ja - oikeudenkäyntikulujen korvauksena käräjäoikeudesta 17.970,58 euroa laillisine viivästyskorkoineen. Käräjäoikeuden tuomiosta Käräjäoikeus velvoitti myyjät maksamaan yhteisvastuullisesti ostajille hinnanalennuksena 15.000 euroa tuotto- ja viivästyskorkoineen. Osapuolet saivat pitää omat selvittely-, asianosais- ja oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudesta vahinkonaan. Valitus Myyjät (P:t) vaativat, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan ja kantajien / ostajien (R:t) kanne hylätään ja heidät velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan - valittajille ennen oikeudenkäyntiä aiheutuneet selvittelykulut 1.864,80 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen käräjäoikeuden tuomiosta 22.3.2017 lukien, - OP:n asianosaiskulut käräjäoikeudesta 600 eurolla laillisine viivästyskorkoineen ja - valittajien oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudesta 23.523,51 eurolla laillisine viivästyskorkoineen. Myyjät vaativat toissijaisesti, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan oikeudenkäyntikuluja koskevilta osin ja ostajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan - OP:n asianosaiskulut käräjäoikeudesta 600 eurolla laillisine viivästyskorkoineen ja - valittajien oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa 18.815,30 euroa laillisine viivästyskorkoineen. P:t ovat lisäksi vaatineet, että R:t velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudesta 12.918,86 eurolla laillisine viivästyskorkoineen. Hovioikeuden ratkaisu Perustelut Kaupan kohde ja siinä kaupan jälkeen tehdyt remontit sekä todetut vauriot Riidan kohteena olevassa 6.7.2012 vahvistetussa kiinteistönkaupassa on ollut kyse vuonna 1973 rakennetusta kesämökkikiinteistöstä. Huvila on ollut kaupantekohetkellä lähes 40 vuotta vanha, se on ollut kevytrakenteinen ja kylmillään talvet. Kiinteistön pinta-ala on 4.850 neliömetriä ja se sijaitsee järven rannalla. Kiinteistöllä oli myös muita sen käyttöä palvelleita rakennuksia, mutta saunarakennus on ollut purkukuntoinen ja muiden rakennusten arvo on ollut vähäinen. Myyjät olivat saaneet kiinteistön lahjana vanhemmiltaan vuonna 1999 eivätkä he olleet sitä sen jälkeen paljoa käyttäneet. He ovat antaneet myyntitoimeksiannon kiinteistöstä kiinteistönvälittäjälle keväällä 2012. Hintapyynnöksi on asetettu 89.000 euroa. Ostajista MR on käynyt tutustumassa kiinteistöön ainakin kolmesti ja R:t ovat tehneet kiinteistöstä ostotarjouksen 72.000 euron hinnasta. Kaupat on tehty lopulta 75.000 euron hinnalla. Käräjäoikeus on arvioinut, että kiinteistön maapohjan ja sähkö- ym. liittymien arvo on ollut kaupanteon aikaan noin 50.000 euroa. Tätä käräjäoikeuden arviota ei ole kumpikaan osapuoli riitauttanut, joten arvioinnin lähtökohdaksi voidaan ottaa, että rakennusten arvo on ollut 25.000 euroa. Kiinteistönvälittäjä L on kertonut, että hän oli poikkeuksellisesti suositellut myyjille tarjouksen hylkäämistä. L:n mielestä kiinteistö oli mennyt halvalla ja ostajat olivat koko ajan moittineet kiinteistöä siinä määrin, että ”iltalypsy” oli ollut ollut aavistettavissa. L ei ollut yllättynyt kaupan jälkeen esitetystä hinnanalennusvaatimuksesta. Myyjät olivat kuitenkin olleet valmiita hyväksymään tarjouksen. L on kertonut halunneensa turvata tässä tilanteessa myyjien aseman kauppakirjaan kirjoittamallaan vastuunrajoitusehdolla, koska 1970-luvun rakennuksessa on aina jotain korjattavaa. Myös OP on kertonut, että myyjät olivat halunneet kauppakirjaan juridisesti pätevän vastuunrajoitusehdon, koska kyse oli vanhasta kevytrakenteisesta huvilasta, jota he eivät olleet paljoa käyttäneet eivätkä sitä kovin hyvin tunteneet. L:n mukaan maininta vesivahingosta oli otettu kauppakirjaan ostajien vaatimuksesta. Kauppakirjaan otetun vastuunrajoitusehdon mukaan myyjä ei vastaa iäkkäiden rakennusten kunnostustoimenpiteistä eikä mahdollisista piilevistäkään peruskorjaustarpeista. Tiedossa olevien sekä piilovirheiden korjaus- ja muista kustannuksista vastaa ostaja. Tämän lisäksi on vastuunrajoitusehdossa todettu muun muassa seuraavaa: Rakennusten kunto tyydyttävä ja rantasaunan kunto huono ja muiden rakennusten kunto on tyydyttävä. Myyjät ovat saaneet kiinteistön lahjoituksena eivätkä ole siinä asuneet. Kiinteistö on ollut kesäisin vapaa-ajankäytössä vähäisessä määrin. Talvisin ei ole pidetty peruslämpöä. Rakennusten kunnostukset ovat aiemman omistajan tekemiä eikä myyjillä ole niistä tarkkaa tietoa. Ostajat ovat tietoisia huvilarakennuksessa tapahtuneesta vesivahingosta ja ovat saaneet tiedoksi kuntotarkastusraportin/korjaustoimenpiteet. Puutteina ja virheinä on yksilöity lokakaivon asentamistarve, saunarakennuksen remontointi, tulisijojen nuohous ennen käyttöönottoa. Samalla on huomautettu myös siitä, että kiinteistön tekniset laitteet ovat alkuperäisiä eikä myyjä vastaa laitteiden toimivuudesta eikä mahdollisista korjauskustannuksista hallinta-aikansa jälkeen. Ostajien kaupan yhteydessä saamaan kosteusmittauspöytäkirjaan 26.5.2011 on muun muassa merkitty, että vuonna 1997 on putken rikkoontumisesta johtuen koko rakennuksen alueelta alapohjan rakenteet ja suurimmaksi osaksi seinien alapäiden rakenteet avattu, korjattu ja kuivatettu. Kosteusmittauspöytäkirjasta on ilmennyt lisäksi seuraavaa: Kohteessa ei ole ollut sadevesiviemäröintiä eikä patolevyjä, eikä salaojia ole tarkistettu. Rakennuksen sisällä on ollut havaittavissa ummehtunutta hajua, joka todennäköisesti on johtunut siitä, että rakennus on ollut talvisin kylmillään. Ulko- ja väliseinän alajuoksut ovat pohjalaatan päällä. Alajuoksut ovat olleet neljässä mittauspisteessä terveen näköisiä ja poratessa kovia. Yhdessä mittauspisteessä alajuoksu on ollut tummunut, mutta poratessa kova. Keittiön allaskaapin läheisyydessä on havaittu lievää kosteutta, sillä runkovesijohto on vuotanut lastulevyyn. Allaskaapin läheisyydessä olleen kosteuden poistamiseksi on esitetty toimenpide-ehdotukset. Käräjäoikeus on todennut, että myyjät olivat tehneet kosteusmittauspöytäkirjassa ehdotetut toimenpiteet kesällä 2011 eikä tätäkään seikkaa ole hovioikeudessa riitautettu. Ostajat ovat tehneet huvilarakennuksessa remonttia vuonna 2014. MR on kertonut, että seinistä oli poistettu puolipaneelit ja niiden yläpuolinen seinien pintamateriaali, mutta eristevilloihin ei ollut koskettu, kun siihen ei ollut ilmennyt silmin havaittavissakaan ollutta tarvetta. Höyrynsulkumuovit oli asennettu. Sähköasentaja oli asentanut eristevillojen päälle uudet sähköjohdot ja seinät oli levytetty. Lattiarakenteita ei ollut purettu, vaan olemassa olleen muovimaton päälle oli vain asennettu uusi muovimatto. Terassin yhteyteen oli rakennettu vesi-wc. Myös keittiön kaapistot oli uusittu. Mökkiin oli asennettu ilmalämpöpumppu, joka oli pitänyt rakennuksessa matalaa peruslämpöä talven 2014-2015 ajan. Rakennuksessa vuonna 2015 tehdyissä tutkimuksissa alajuoksuissa sekä seinien alaosista on todettu tummentumaa ja seinäpahvissa kosteusjälkiä. Olohuoneen lattiasta ja seinästä otetussa kahdessa näytteessä on laboratoriotutkimuksissa havaittu viitteitä vauriosta. Rakennuksen luoteisseinän alaosassa ikkunan alapuolella on todettu lahovaurio, joka on syntynyt sadevesien vuodettua seinärakenteisiin. Ulkoseinissä ei ole ollut vanhan ja uuden ulkovuorauksen välissä tuuletusrakoa, eikä alajuoksujen alla ole ollut kosteuskatkoa. Kauppakirjan vastuunrajoitusehdon sitovuus Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on oikeus hinnanalennukseen pykälän 1 momentissa tarkoitettujen laatuvirheiden perusteella. Maakaaren 2 luvun 9 §:n 2 momentin mukaan myyjän ja ostajan oikeuksia ja velvoitteita koskevista lain säännöksistä saadaan poiketa sopimuksella. Ostajan saman luvun 17 34 §:n mukaisia oikeuksia voidaan kuitenkin rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti, missä kohdin ja millä tavalla hänen asemansa poikkeaa laissa säädetystä. Lain esitöissä yksilöintivaatimusta on perusteltu sillä, että tällöin ostaja tietää, mistä seikoista myyjä ei ota vastatakseen, ja voi arvioida sen merkityksen myös hinnasta sovittaessa (HE 120/1994 vp s. 45). Kauppakirjaan otetusta vastuunrajoitusehdosta ilmenee yksiselitteisen selvästi, että vastuun rakennusten kunnosta ja niiden vaatimista peruskorjauksista on tarkoitettu siirtyvän kokonaan ostajille. Kauppakirjaan otetulla ehdolla osapuolet ovat näin ollen sulkeneet täysin pois myyjien vastuun rakennusten osalta. Ehdossa on todennut nimenomaisesti, että se koskee myös sitä tilannetta, että rakennuksissa olisi jo todettujen ja kauppakirjassa mainittujen virheiden ja puutteellisuuksien lisäksi piileviä virheitä. Ehto on ollut sanamuodoltaan yksiselitteinen eikä ostajalle sen perusteella ole voinut jäädä epäselväksi, että ehto on kattanut myös ne mahdolliset virheet, joista ei ole kaupantekohetkellä tiedetty. Ehto on kirjoitettu kauppakirjaan myyjien tai kiinteistönvälittäjän aloitteesta, mutta siihen on kirjattu ostajien pyynnöstä myös maininta vesivahingosta, joten ostajatkin ovat voineet vaikuttaa ehtoon ja sen sisältöön. Kysymys on ollut vapaa-ajankiinteistöstä, jota ei ole rakennettukaan käytettäväksi vakituisena asuntona eikä vapaa-ajanasuntonakaan kuin kesäisin. Kauppahinta ei ole ollut aivan vähäinen, mutta rakennusten osuus kauppahinnasta on ollut vain noin kolmasosa (25.000 euroa). Rakennuksilla ei näin ollen ole ollut sen kaltaista varallisuus- tai käyttöarvoa kuin vakituiseen asuinkäyttöön hankituilla kiinteistöillä. Rakennuksessa on ollut rakennusajalle tyypillisiä rakenneratkaisuja, jotka ovat nykytiedon mukaan riskirakenteita ja omiaan aiheuttamaan rakennuksessa kosteusvaurioita. Riskirakenteita ei ollut kuitenkaan yksilöity ennen kauppaa tehdyssä kosteusmittausraportissa. Raportista oli kuitenkin käynyt ilmi muun muassa se, ettei kiinteistöllä ollut sadevesiviemäröintiä ja ettei salaojia ollut tarkistettu eikä rakennuksen perustuksia ollut suojattu ulkopuolisen kosteuden varalta patolevyllä. Ostajat ovat tienneet huvilarakennuksen olleen kylmillään talvisin vuosikymmenien ajan ja että tämä kylmillään olo saattoi olla syynä siihen, että rakennuksessa oli haissut ummehtuneelle. Mainittujen tietojen ja rakennuksen iän perusteella on jo kauppaa tehtäessä ollut varsin todennäköistä, että rakennuksessa saattoi olla myös piiloon jääneitä virheitä ja ettei rakennukseen ainakaan voida asentaa talvilämmitystä selvittämättä tarkemmin rakennuksen rakenteita ja niiden kuntoa. Myyjät olivat saaneet kiinteistön lahjaksi. He eivät olleet viettäneet kiinteistöllä paljoa aikaa edes kesäisin. MR on käynyt kiinteistöllä useamman kerran, joten osapuolilla voidaan arvioida olleet tasavertaiset mahdollisuudet arvioida rakennusten kuntoa, korjaustarpeita sekä niistä aiheutuvia kustannuksia. Kauppakirjaan ei ole erikseen kirjattu, missä määrin vastuunrajoitusehto oli vaikuttanut kauppahintaan vai oliko se vaikuttanut siihen lainkaan. Huomioarvioista on kuitenkin, että kauppa on tehty 14.000 euroa pyyntihintaa halvemmalla ja että tämä summa vastaa suuruusluokaltaan käräjäoikeuden rakennuksen virheiden perusteella määrittämää hinnanalennusta. Edellä esitetyn perusteella hovioikeus katsoo, että ostajat ovat kauppakirjan allekirjoittaessaan ottaneet tietoisen riskin siitä, että iäkkään ja kevytrakenteisen rakennuksen alapohjan ja siihen liittyvien seinärakenteiden korjaustarpeet osoittautuvat ennakoitua suuremmiksi. Vastuunrajoituslausekkeen vaikutusta ei voida pitää tämän kiinteistönkaupan yhteydessä yllättävänä eikä kohtuuttomana ostajien kannalta. He ovat voineet kaupantekohetkellä arvioida kauppahintaa ottamalla huomioon sen, etteivät myyjät ota lainkaan vastuuta tyydyttävässä kunnossa olleen huvilarakennuksen rakenteiden kunnosta. Vastuunrajoitusehto sitoo näin ollen ostajia, joten heidän esittämänsä hinnanalennusvaatimus on perusteeton. Kanne on tällä perusteella kokonaan hylättävä eikä hovioikeuden ole tarpeen lausua enemmälti siitä, olivatko seinärakenteiden ja alapohjan vauriot olleet olemassa jo kauppaa tehtäessä vai olivatko ne syntyneet vasta kaupan jälkeen talvilämmityksen seurauksena. Hovioikeus toteaa kuitenkin vielä reklamaatiosta esitettyjen väitteiden osalta lyhyesti seuraavaa. Reklamaatio Maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin mukaan kiinteistön ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Säännöstä koskevan hallituksen esityksen mukaan (HE 120/1994 vp s. 58) reklamoinnin tavoitteena on, että virhetilanteet selvitetään nopeasti ja lähtökohtana on, että ostajan tulee toimia aktiivisesti ja huolellisesti. Ajan kuluminen vaikeuttaa myös virheiden ja vastuukysymysten selvittelyä sekä todistelua ja voi perustaa myyjälle oikeutetun luottamuksen siihen, että kaupan kohde on ollut sopimuksen mukainen tai että havaitut virheet ovat olleet ostajalle merkityksettömiä (KKO 2008:8, kohta 5). Oikeuskäytännössä on niin ikään katsottu, että ostaja ei voi edukseen vedota viivytykseen, joka on esimerkiksi aiheutunut hänen omasta päätöksestään olla teettämättä korjauksia tai avaamatta rakenteita (KKO 2016:69, kohta 20). Ostajat ovat huvilarakennuksessa vuonna 2014 tekemässään remontissa asentaneet rakennukseen ilmalämpöpumpun tarkoituksin pitää rakennuksessa lämpöä myös talvisin. He ovat avanneet remontin yhteydessä myös seinärakenteita siten, että eristevillat ovat tulleet esiin, sekä asentaneet höyrynsulkumuovit. K:n mukaan seinän rakenne pitää selvittää ennen remonttia, jonka tarkoituksena on aloittaa talvilämmitys. V on puolestaan todennut, että ulkoseinän eristekerros (67 millimetriä) on ollut riittämätön talvilämmitystä silmällä pitäen ja että eristekerroksen olisi pitänyt olla 200 millimetriä. Myös S on katsonut tarpeelliseksi rakennuksen rakenteiden ja niiden kunnon selvittämisen ennen kuin talvisin kylmillään ollut kevytrakenteinen rakennus muutetaan lämpimäksi. Hovioikeus katsoo, että ostajat olisivat voineet remontin yhteydessä tarkistaa varsin vähäisin lisätoimenpitein seinärakenteiden ja alajuoksujen kunnon. Heidän olisi suunnittelemansa talvilämmityksen vuoksi pitänyt näin myös tehdä. Tätä johtopäätöstä tukee se, että kauppa oli tehty jo 6.7.2012, iäkkään huvilarakennuksen kunto oli ollut vain tyydyttävä, ostajien tiedossa oli ollut se, ettei rakennuksessa ollut sadevesiviemäröintiä eikä patolevyjä, ettei salaojia ollut tarkistettu ja että alajuoksut olivat lähteneet maanvaraisen pohjalaatan päältä. He olivat myös itse havainneet rakennuksen sisäilman tunkkaisuuden, josta oli ilmoitettu heille myös kaupantekohetkellä. Näissä olosuhteissa ostajilta on syksyllä 2014 suoritetun remontin yhteydessä voitu kohtuudella edellyttää rakenteiden kunnosta varmistumista. Vedotessaan seinärakenteiden ja alapohjan virheisiin vasta 29.6.2015 he ovat vedonneet virheisiin liian myöhään siitä, kun heidän olisi pitänyt ne havaita. Oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuus P:t ovat jutun lopputuloksen vuoksi velvolliset korvaamaan R:ien määriltään hyväksymänsä oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudesta ja hovioikeudesta. Selvittelykulut ovat verrattavissa oikeudenkäyntikuluihin, joten niille määrätään maksettavaksi viivästyskorkoa samoin perustein kuin oikeudenkäyntikuluille. Tuomiolauselma Käräjäoikeuden tuomio kumotaan, kanne hylätään ja P:t vapautetaan käräjäoikeuden R:ille maksettavaksi tuomitsemasta hinnanalennuksesta. R:t velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan - P:eille asian selvittelystä aiheutuneet kustannukset yhteensä 1.864,80 euroa - OP:lle asianosaiskuluja käräjäoikeudesta 600 euroa ja - P:eiden oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudesta 23.523,51 eurolla sekä heidän oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudesta 12.918,86 eurolla, kaikki määrät korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua hovioikeuden tuomion antamispäivästä. |
Verohallinnolta kannanotto: Omistajattoman tilan testamentti ja testamentin saajan perintöverovelvollisuusKHO antoi 25.9.2014 päätöksen KHO:2014:141, joka koski testamentinsaajan perintöverovelvollisuutta niin kutsutun omistajattoman tilan tapauksessa:
Kahden naimattoman ja lapsettoman sisaruksen A:n ja B:n keskinäisen testamentin mukaan jälkeen elävä sai kaiken ensiksi kuolleen omaisuuden hallintaoikeudella. Molempien kuoltua heidän omaisuutensa oli menevä A:n ja B:n veljen C:n pojan D pojalle ja pojan E kahdelle pojalle pääluvun mukaisin osuuksin. A:lla ja B:llä oli C:n lisäksi myös muita PK 2 luvun 2 §:n 2 momentissa tarkoitettuja perillisiä. A:n kuoltua mutta B:n vielä eläessä A:lta jäämistönä jääneen omaisuuden katsottiin olevan omistajattomassa tilassa. Siten A:n veljen C:n pojanpojalle ei voitu määrätä perintöveroa A:n jäämistöstä B:n vielä eläessä. Korkein hallinto-oikeus hylkäsi Veronsaajien oikeudenvalvontayksikön valituksen. Verohallinnon kannanotto (Dnro A103/200/2015) "Kun hallintaoikeustestamentin mukaisen omistusoikeuden lopullinen saaja on testamentintekijän perillinen alenevassa polvessa (lapsi, lapsenlapsi, jne) ja testamentissa on tällaisen saajan omistusoikeutta lykkäävä ehto, määrätään perintövero testamentin lykkäävästä ehdosta huolimatta sanotulle saajalle heti testamentintekijän kuoleman jälkeen. Tällöin tehdään testamentilla saadun osuuden arvosta PVL 10.2 §:n mukaisesti laskettu hallintaoikeusvähennys. Jos hallintaoikeustestamentissa määrätyn omistusoikeuden lopullinen saaja on muu sukulainen tai vieras, toimitetaan tällaisen lykkääväehtoisen testamentin saajan perintöverotus aikanaan vasta hallintaoikeuden päättymisen jälkeen." |
|
|